妥当な賃料を、統計的に推計する

妥当賃料を統計的に割り出すには、実際に物件のある現地の賃料について調べることから始める必要があります。
では、どんなことに注目すべきでしょうか?

 

①賃料分布
賃料単純平均は、文字通り単純に平均値を求めたものですが、賃貸物件の賃料単純平均はあまり意味をなしません。
なぜなら、投資用住居物件とは、まったくジャンルの違う高額賃料物件が、平均値を押し上げてしまうためです。
その代わりに参考になるのが中央値です。
中央値は物件を賃料の順に並べていき、中間に位置する物件の賃料です。
別の説明をすれば、11人を背の順に並べて、6人目、つまりちょうど真ん中の人の身長が中央値となります。
単純平均よりも中央値の方が感覚的な平均に近いと言われています。
標準偏差は少々計算が面倒ですが、データのばらつきを示すデータになるので、表計算ソフトなど、自動で計算できるソフトを使って計算してみるのもいいでしょう。
この数字が大きいほど平均値から外れた価格設定の物件が多いことを意味します。

②敷金・礼金分布
物件を賃貸するのに必要な敷金(保証金名目を含む)・礼金についても賃料と同時に集計しておきましょう。

③専有面積分布
専有面積分布を示しています。単純平均、標準偏差、中央値を割り出しておきましょう。

④間取り分布
間取りの分布は、現地の物件傾向を示しますので、重要なデータの一つです。

⑤築年分布
物件の築年分布です。
現地の物件の築年状況が分かります。
物件の築年はローンの際に重要な要素になる他、物件を賃貸したり売却したりする際に競合する物件の傾向の分析にも重要な要素です。

 

専有面積と築年が決まれば、平均平米単価から賃料が概ね計算できます。
駅別、地域別の平均平米単価などは、一般の物件広告サイトなどでも公開していますので、情報が入手できれば簡単に計算することができますので、試してみてください。